मोदी सरकार ने लोकसभा चुनाव 2024 के बाद देश के सामने अपना पहला पूर्ण बजट पेश किया। नौकरीपेशा लोगों के लिए नए टैक्स स्लैब में कुछ राहत दी गई है, जबकि पुरानी टैक्स व्यवस्था के बारे में कुछ नहीं कहा गया है। कई अन्य महत्वपूर्ण फैसलों के बीच जिस बात पर गौर करना चाहिए, वह है प्रॉपर्टी की बिक्री पर इंडेक्सेशन बेनिफिट को हटाना। हालांकि, कैपिटल गेन्स टैक्स को 20 फीसदी की जगह 12.5 फीसदी कर दिया गया है। पहली नजर में यह फैसला अच्छा लग रहा है, लेकिन पूरा हिसाब लगाने पर समझ में आता है कि प्रॉपर्टी में निवेश करने वालों की जेब कट गई है।
बजट की घोषणा से पहले प्रॉपर्टी की बिक्री से लॉन्ग टर्म कैपिटल गेन्स पर इंडेक्सेशन बेनिफिट मिलता था, लेकिन 20 फीसदी कैपिटल गेन्स टैक्स लगता था। ताजा बजट दस्तावेज के मुताबिक इंडेक्सेशन बेनिफिट नहीं मिलेगा, लेकिन टैक्स की दर 12.5 फीसदी रहेगी। नए नियम के मुताबिक, अब कोई भी व्यक्ति अपनी प्रॉपर्टी की खरीद कीमत न बढ़ाकर टैक्स बेनिफिट नहीं ले पाएगा।
इसे समझने का इससे आसान तरीका और कोई नहीं है
इसे आसान तरीके से समझने के लिए हमने चार्टर्ड अकाउंटेंट गौरव गर्ग से बात की। उन्होंने इसे जिस तरह से समझाया, वह काफी सरल था। इसे समझने के लिए सबसे पहले हमें कॉस्ट इन्फ्लेशन इंडेक्स को समझना होगा। यह एक ऐसा नंबर है जो हर साल बदलता है। प्रॉपर्टी खरीदने वाले व्यक्ति को खरीद के साल के हिसाब से एक नंबर मिलता था। जब प्रॉपर्टी बेची जाती थी, तब भी कुछ नंबर इस्तेमाल में होता था। इन नंबरों के आधार पर कीमत में महंगाई को एडजस्ट किया जाता था।
पहले टैक्स 40 रुपये था, लेकिन अब 75 रुपये है
मान लीजिए आपने 2016-17 में 1000 रुपये में कोई प्रॉपर्टी खरीदी। (आसान व्याख्या के लिए छोटे नंबर लिए गए हैं।) तब कॉस्ट इन्फ्लेशन इंडेक्स (CII) 264 था। आपने उस प्रॉपर्टी को 2023-24 में 1600 रुपये में बेचा। तब CII नंबर 348 हुआ। खरीद-फरोख्त में आपको अपनी प्रॉपर्टी पर कुल 60 फीसदी का एप्रिसिएशन मिला। लेकिन आपको उस कीमत पर कैपिटल गेन टैक्स देना होगा जिस पर आपने इसे बेचा है।
अभी तक 20 प्रतिशत की दर से कैपिटल गेन टैक्स लगाया जाता था, लेकिन पूरे मूल्यवृद्धि (600 रुपये) पर नहीं। यहां लागत सूचकांक (सीआईआई) का इस्तेमाल किया गया था। बिक्री के वर्ष में सीआईआई मूल्य 348 है। यदि 348 को 264 से विभाजित किया जाए तो आंकड़ा 1.4 प्रतिशत आता है। अगर हम इसे इस तरह से देखें तो आपने जो संपत्ति 1000 रुपये में खरीदी है, उसका मूल्य आज वैसे भी 1400 रुपये है। मूल्यवृद्धि केवल 200 रुपये है। ऐसे में आपको 1600 (वर्तमान मूल्य) – 1400 (मुद्रास्फीति के बाद खरीद मूल्य) = 200 रुपये पर 20 प्रतिशत कैपिटल गेन टैक्स देना होगा। यहां आपका टैक्स केवल 40 रुपये है।
अब अगर नए नियमों के हिसाब से देखें तो महंगाई बिल्कुल नहीं की जा सकती। अगर आपने कोई प्रॉपर्टी 1000 रुपये में खरीदी और अब उसे 1600 रुपये में बेचा तो आपको पूरे 600 रुपये पर टैक्स देना होगा। अब टैक्स घटाकर 12.5 फीसदी कर दिया गया है। इस हिसाब से आपको अपने मुनाफे पर 75 रुपये चुकाने होंगे। यानी अब आपको करीब दोगुनी रकम टैक्स में देनी होगी।
हालांकि सरकार ने इस कदम को कैपिटल गेन टैक्स का सरलीकरण बताया है, लेकिन हकीकत यह है कि सरकार ने आपकी जेब काट ली है।